前兩天我們?cè)趪?guó)研中心專(zhuān)門(mén)開(kāi)了一次關(guān)于房地產(chǎn)的政策研討會(huì)，我覺(jué)得房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是兩面的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有兩面，我們的政策傾向于哪一面，比如美國(guó)的政策，只考慮老百姓住房問(wèn)題，不考慮市場(chǎng)問(wèn)題，也不管價(jià)格問(wèn)題。但是中國(guó)既要考慮住房問(wèn)題，又要考慮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，所以我們的政策一定是一個(gè)混亂交叉的政策。比如要限制價(jià)格，要限制市場(chǎng)，但同時(shí)又想拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，之所以這么多年，連續(xù)10多年房地產(chǎn)政策左右搖擺，就是因?yàn)榘褍蓚€(gè)東西擱在一起了，但是這兩個(gè)東西實(shí)際是相互矛盾的，比如我們實(shí)行保障性住房政策或者是危房改造政策，和市場(chǎng)一定是沖突的，要強(qiáng)調(diào)這頭影響那頭，強(qiáng)調(diào)那頭影響這頭，這是第一個(gè)問(wèn)題。如果未來(lái)的政策仍然是兩面性政策還不會(huì)是好政策。
      第二個(gè)問(wèn)題是政策不固定導(dǎo)致的結(jié)果。這些年為什么很多人認(rèn)為房地產(chǎn)存在泡沫或者存在這樣那樣的問(wèn)題，要看看前幾年不斷調(diào)整的問(wèn)題，不是市場(chǎng)自己出了問(wèn)題，而是我們不斷調(diào)整逼迫市場(chǎng)不可能不出問(wèn)題。一上一下的結(jié)果造成的是市場(chǎng)混亂。三次比較大的上上下下導(dǎo)致的結(jié)果，就是現(xiàn)在存在的很多問(wèn)題。但是怎么辦？從國(guó)外來(lái)說(shuō)，國(guó)外不管是日本、韓國(guó)、美國(guó)，在城鎮(zhèn)化率高增長(zhǎng)時(shí)都有一個(gè)集中建設(shè)的周期，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家例外，每個(gè)國(guó)家都跑不了。我們國(guó)家實(shí)際也應(yīng)該有這么一個(gè)建設(shè)周期，但是差別在哪兒？大部分國(guó)家土地私有化時(shí)在建設(shè)新城區(qū)，或者說(shuō)高速增長(zhǎng)的過(guò)程中，基本上不動(dòng)舊城，我們不是，我們是把新城舊城一起動(dòng)了，比如美國(guó)，現(xiàn)在的紐約再改造的過(guò)程中不斷把舊房子變成新房子，而我們是把舊城改造和新城建設(shè)同步進(jìn)行拆除，比如棚改區(qū)等等，美國(guó)和其他國(guó)家在新建時(shí)都有巨大的貧民窟，而后期進(jìn)行貧民窟再改造，比如美國(guó)的曼哈頓90大街改造是在上世紀(jì)90年代以后進(jìn)行的，但現(xiàn)在還沒(méi)有全部完成，存量和增量不是在同一個(gè)時(shí)期進(jìn)行調(diào)整.而我們是既要解決住房問(wèn)題，也要管市場(chǎng)問(wèn)題，這正是前兩個(gè)政策混淆而導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果。
      住房消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，從上下游情況看，我們降10%的增長(zhǎng)率大概會(huì)影響1.5個(gè)點(diǎn)，如果把上游全弄好，影響2個(gè)點(diǎn)。前面是鋼鐵、水泥、玻璃一大堆，后面是建材、家裝等等，昨天我在裝飾協(xié)會(huì)組織的一個(gè)瓷磚會(huì)上了解到，去年瓷磚也是第一次全面出現(xiàn)了下滑。類(lèi)似這樣的建筑裝飾行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，去年開(kāi)始出現(xiàn)下滑的已經(jīng)有四五個(gè)了，以前都是直線(xiàn)上升，房地產(chǎn)對(duì)它的影響很大。第二個(gè)是地方債務(wù)，影響也很大。不管過(guò)去土地賣(mài)得怎么樣，現(xiàn)在50%以上的地方債務(wù)是和土地有關(guān)，北京6000多億的地方債其中3600億和土地有關(guān)系，有的是土地抵押，有的用于土地再開(kāi)發(fā)、收儲(chǔ)。整個(gè)地方債務(wù)中，要用1萬(wàn)億、2萬(wàn)億解套解不了，可能要用更多錢(qián)才能解決土地債務(wù)的問(wèn)題。今年一季度40多個(gè)大城市來(lái)看，下降40%多，收入下降45%對(duì)地方來(lái)說(shuō)是非常大的問(wèn)題，很難解決。如果住房對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響這么大，房地產(chǎn)投資對(duì)住房影響這么大，形成了一個(gè)壞的結(jié)果，這幾年政策調(diào)整都是夜壺理論，就是政治上承受不了快速下滑，不管經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么討論，政治家一定是在中間平衡，我們能不能一刀切讓它下去，受不了，所以不得不去緩和，經(jīng)濟(jì)投資上去時(shí)把房地產(chǎn)打壓了，投資下去就把房地產(chǎn)拿出來(lái)用，調(diào)整已經(jīng)好幾次了，2008年是這樣，2006年是這樣，2012年又一次調(diào)整，每一次在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)都用房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，主要是因?yàn)檎紊蠠o(wú)法承受，如果讓房?jī)r(jià)暴跌就亂了，一定會(huì)出現(xiàn)亂的問(wèn)題。
      從住房消費(fèi)來(lái)看，是拉動(dòng)消費(fèi)唯一一個(gè)不擴(kuò)大產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楹竺嬗须娨暀C(jī)、冰箱、床上用品、窗簾，我們的新區(qū)都是新的，就是比較好的小區(qū)，老百姓布置家庭時(shí)基本舊家具都廢了，電視機(jī)不該淘汰也淘汰了，保障性住房之類(lèi)的，一半以上的或者更多的都是舊家具，包括電視機(jī)都拉過(guò)去。自住性住房是一半一半，這是一個(gè)典型。搬家我們都能看得見(jiàn)，不同價(jià)格的小區(qū)是非常明顯的。比如西安4000多塊錢(qián)房子的小區(qū)就是典型的剛需，一半的舊家具。到了8千塊錢(qián)的小區(qū)時(shí)，幾乎都是新的，舊家具都不要了，都買(mǎi)新的，對(duì)住房消費(fèi)的影響是極大的，后續(xù)的消費(fèi)政策是非常大的。而我們現(xiàn)在由于非市場(chǎng)化所以信心的建立是非常難的，我覺(jué)得用部委的政策調(diào)整國(guó)務(wù)院的政策幾乎是無(wú)效的。5+2的政策只解決二手房套現(xiàn)問(wèn)題，但是不解決GDP問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)問(wèn)題，因?yàn)槎址吭谒薪?jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)GDP的影響是無(wú)關(guān)的，和消費(fèi)也不太有關(guān)。但是一手房如果連續(xù)兩年持續(xù)下降，今年沒(méi)有政策出臺(tái)，我們認(rèn)為還會(huì)下降5%，從去年的10%的增長(zhǎng)率降到5%，還是持續(xù)下降的過(guò)程。政策出臺(tái)之后能提高多少？從5%變成5-10%之間，也可能7%左右，我個(gè)人認(rèn)為今年還是下降，鐘偉說(shuō)我有點(diǎn)悲觀，我不是悲觀，是有點(diǎn)保守，即使今年銷(xiāo)售好了，開(kāi)發(fā)商整體情況看，今年錢(qián)用于還債不是投資。2009年是政策非常好的一年，開(kāi)發(fā)商大賣(mài)，結(jié)果是投資并沒(méi)有高速上升，是2010年高速上升，第一年的錢(qián)是還銀行、轉(zhuǎn)換，第二年才買(mǎi)土地，才持續(xù)上升，如果今年銷(xiāo)售非常好，我們也是明年才能提高，滯后一年才能提高投資增長(zhǎng)率。如果提高投資增長(zhǎng)率，持續(xù)運(yùn)用房地產(chǎn)的話(huà)，擔(dān)心泡沫出來(lái)，就是城鎮(zhèn)化能不能持續(xù)，如果城鎮(zhèn)化能持續(xù)，需求才能持續(xù)增長(zhǎng)，如果城鎮(zhèn)化不能持續(xù)，需求沒(méi)有持續(xù)增長(zhǎng)的可能性。本地有房的居民有一些改善性需求，每年900萬(wàn)套左右，現(xiàn)在是1100-1300萬(wàn)套的竣工量，剩下的這部分是靠投資還是其他？靠改善還是解決一部分，整體來(lái)說(shuō)，戶(hù)籍制度問(wèn)題、土地制度問(wèn)題、城市規(guī)劃、公共資源配置問(wèn)題不解決，持續(xù)的可增長(zhǎng)性就得考慮需求從哪兒來(lái)。
      所以，我們?cè)瓉?lái)計(jì)算時(shí)大概14.7億平方米的竣工量是封頂，然后持續(xù)下降，現(xiàn)在接近13億，接近了拐點(diǎn)，有人認(rèn)為已經(jīng)到拐點(diǎn)，后面的再增長(zhǎng)效率不太可能提高，再增長(zhǎng)是土地地價(jià)和房屋價(jià)格以及建筑材料價(jià)格的提高，投資增長(zhǎng)是這部分，但是產(chǎn)量不會(huì)再提高，這就是長(zhǎng)期問(wèn)題。這次繼續(xù)靠房地產(chǎn)再次把經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)起來(lái)以后下次怎么辦？短期之內(nèi)為什么要靠房地產(chǎn)？就是房?jī)r(jià)如果持續(xù)暴跌造成的結(jié)果是整個(gè)經(jīng)濟(jì)爛了，目前貸款中房地產(chǎn)壞賬率最低，而且個(gè)人貸款大概6-8年就還完了，所以沒(méi)有問(wèn)題，而首付這么高是不是能降，不降怎么辦？我剛才提出來(lái)是不是國(guó)務(wù)院出文件，否定原來(lái)的國(guó)10條、國(guó)5條、國(guó)8條，用兩個(gè)部委出臺(tái)的文件去糾正那些錯(cuò)誤沒(méi)用。為什么老百姓一定要國(guó)務(wù)院的文件出臺(tái)？就是因?yàn)槲覀円呀?jīng)連續(xù)3次看到，低潮的時(shí)候往上調(diào)，調(diào)完了剛買(mǎi)了房子你就打壓，一調(diào)控價(jià)格又跌了我就賠了，已經(jīng)連續(xù)3次了，吃了3次虧老百姓怎么辦？如果不出臺(tái)一個(gè)長(zhǎng)效的機(jī)制，一個(gè)有利于后期發(fā)展的機(jī)制，不廢掉原來(lái)國(guó)務(wù)院的文件，大家會(huì)擔(dān)心今天刺激，糊弄我買(mǎi)房子，買(mǎi)完之后你再弄我一下，老百姓的擔(dān)心永遠(yuǎn)存在。上了一次當(dāng)了，又上一次當(dāng)，天天被政府玩來(lái)玩去的上當(dāng)，怎么辦？所以大家認(rèn)為這次以部委文件促進(jìn)市場(chǎng)信心的作用幾乎是非常小的，只有投機(jī)者充分利用，真正的需求者很難，這就出現(xiàn)了大問(wèn)題，我們不希望搞大的刺激，但是把原來(lái)的限制性條件該取消的取消，為什么新的地方法出來(lái)了，4個(gè)一線(xiàn)城市還在用老的限制性條件，要限購(gòu)，既然還有4個(gè)城市在限購(gòu)，那就是國(guó)務(wù)院文件還是有效的，原來(lái)的文件還是有效。如果這次廢了，按新的人大立法法，重新出文件，說(shuō)繼續(xù)限購(gòu)，人大通過(guò)嗎？沒(méi)有這么做就說(shuō)國(guó)務(wù)院原來(lái)的文件國(guó)8條還是其他的還是有效，沒(méi)意義了，這一輪如果不靠房地產(chǎn)維持還會(huì)繼續(xù)下行，因?yàn)槲覀兠肯滦幸粔K別人補(bǔ)不上，量太大了。增速下降10%，靠基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)不上，基礎(chǔ)設(shè)施占1/3的投資，如果明年投資大幅度下滑，政府的那點(diǎn)錢(qián)是補(bǔ)不上老百姓的錢(qián)下滑的，房地產(chǎn)投資8萬(wàn)多億，政府的錢(qián)怎么補(bǔ)上這8萬(wàn)多億？我們的機(jī)械影響是很大的，挖掘機(jī)、推土機(jī)、工具等等這都是影響他們迅速下滑的一個(gè)重要條件，其他的建材、陶瓷的產(chǎn)值都往下掉，都是去年第一次出現(xiàn)，這個(gè)問(wèn)題很?chē)?yán)重，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，不僅僅要用結(jié)構(gòu)調(diào)整或防止泡沫來(lái)考慮，還要考慮其如果迅速掉下去以后怎么安撫人心，穩(wěn)定不住了，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。